부동산 감정평가는 부동산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다.
부동산 감정평가가 필요한 경우
- 매매, 임대, 담보 등 부동산 거래 시 합리적인 가격으로 거래를 하기 위해
- 상속세, 증여세 등 세금 납부 또는 보험료 산정 시 공정한 세금이나 보험료 산정을 위해
- 재개발, 재건축 등 부동산 개발 사업 시 적절한 보상금액 책정을 위해
- 경매 공매 물건의 입찰 기준 가격 산정 시
- 부동산 전문투자 기업의 부동산 투자 및 자산 관리 시
- 기업의 인수 합병 등으로 부동산 자산 평가 및 회계 처리 시
감정평가 기준
감정평가를 하는 기준은 감정평가법에 의해 정해집니다.
감정평가법에 따르면, 감정평가는 기준시점 당시의 시가 현황을 바탕으로 개별적으로 판단해야 합니다.
감정평가 유형
부동산 감정평가는 기준에 따라 다음과 같은 유형이 있습니다
- 현황 평가: 현재 시점의 상태, 구조, 이용방법, 환경, 점유 등의 현황을 토대로 부동산 가치를 평가하는 것
- 조건부 평가: 특정 조건이 충족될 경우의 부동산 가치를 평가하는 것
- 기한부 평가: 특정 시점의 부동산 가치를 평가하는 것
- 소급평가: 과거 시점의 부동산 가치를 평가하는 것
부동산 감정평가 방법
부동산 감정평가 방법은 크게 3가지 방식이 있으며 세부적으로 6가지 방법으로 나뉩니다.
- 비용성 방식: 원가법, 적산법
- 비교성 방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법
- 수익성 방식: 수익환원법, 수익분석 법
비용 방식 (어느 정도의 비용이 투입되어 조성되었는지를 계산하는 방식)
- 원가법 : 재조달원가(건축비+부대비용)에서 감가 수정액(물리적, 기능적, 경제적, 법률적 감가)을 공제하여 현재 가치를 산정하는 방식
- 적산법 : 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법
비교 방식 (어느 정도의 시세로 시장에서 거래되고 있는 지를 조사하여 가액을 결정하는 방식)
- 거래사례비교법: 유사한 부동산의 최근 거래 사례를 비교하여 가치를 산정하는 방식
- 임대사례비교법: 유사한 부동산의 임대료 사례를 비교하여 가치를 산정하는 방식
수익방식 (어느 정도의 수익이 가능한가를 계산하여 가액을 결정하는 방식)
- 수익환원법: 부동산의 미래 순수익을 적정 환원율로 할인하여 가치를 산정하는 방식
- 수익분석 법: 부동산의 미래 수익을 분석하여 가치를 산정하는 방식
감정평가 수수료
부동산 감정평가는 감정평가사에게 의뢰하면 됩니다.
감정평가 수수료는 부동산의 금액이 높아질수록 수수료의 비율이 낮아지는 누진 방식이 적용됩니다.
◆ 순수수료외 추가경비
– 실비와 출장여비, 부가가치세 10%가 더해짐.
– 특수평가의 경우 정해진 수수료에 100분의 150의 할증률을 적용.
– 증여 / 상속은 5백만 원 까지 공제
